Las obligaciones del arrendador

Tu principal obligación como casero es entregar el piso alquilado así como sus accesorios (el trastero, la plaza de garaje, etc.) el día de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda, salvo que pactes que sea un día diferente. Tus inquilinos tienen derecho a un hogar seguro y debes esforzarte por hacer todo lo posible para garantizar su seguridad.

Si has comprado una vivienda que está alquilada, la ley de arrendamientos urbanos te obliga a respetar el plazo de duración mínima del arrendamiento, de 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario arrendador es una persona física o jurídica, respectivamente, durante el cual el inquilino tiene derecho a continuar en el piso.

Si la duración pactada fuera superior a 5 o 7 años, quedarás subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en tí los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si se dan tales requisitos, sólo deberás soportar el alquiler durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 o 7 años, debiendo el arrendador que transmite la vivienda, indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo de 5 o 7 años, reste por cumplir.  Para saber más sobre los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria pregunta a un abogado.

En el caso de que se haya pactado en el contrato de alquiler que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, sólo deberás soportar el alquiler durante el tiempo que reste para que se cumpla el plazo mínimo de 5 o 7 años.

Ten en cuenta que si el contrato de alquiler se celebró con anterioridad al 6 de marzo de 2019, estarás obligado a respetar el plazo de duración mínima de 3 años,  durante el cual el arrendatario o inquilino tiene derecho a continuar en el piso, en caso de que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Para saber más sobre los contratos de arrendamiento y su inscripción en el Registro de la Propiedad pregunta a un abogado.

Debes tener en cuenta que aunque está prohibido que el arrendatario o inquilino ceda el contrato de alquiler de la vivienda a otra persona sin el consentimiento del arrendador, existen algunas excepciones. Así, si éste se separa o divorcia de su marido o de su mujer éstos podrán ser los nuevos arrendatarios. Lo mismo ocurrirá si se muere aunque en este caso se puede pactar la no subrogación (si sucede cuando ya han pasado 5 o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica) o la extinción del contrato tras los 5 o 7 años (si se produce antes).  

Si se trata de contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, es posible que se haya podido pactar la no subrogación en caso de fallecimiento del inquilino, cuando este tenga lugar transcurridos los 3 primeros años de duración del alquiler, o que el alquiler se extinga a los 3 años, cuando la muerte del inquilino se hubiera producido con anterioridad.

Como regla general, estas obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para que el piso sea apto para desarrollo de la vida cotidiana pero además, tienes la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el inquilino o arrendatario, su marido o mujer o las personas que con él convivan tienen alguna discapacidad o más de 70 años.

Aunque la ley de arrendamientos urbanos permite la libertad de pacto sobre quién debe hacerse cargo del pago, lo más lógico es establecer unos criterios que se basan en el uso que se hace del piso alquilado para determinar quién debe hacer frente a uno u otros gastos. Por eso, lo normal es que como arrendador o casero pagues el impuesto de bienes inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad y el seguro de la casa. En cambio, quien debe pagar las facturas de todo lo que pueda medirse con contadores individuales (agua, gas, luz, teléfono, etc.) es el inquilino, así como la tasa de basuras.

Como arrendador estás obligado a ingresar la fianza en un depósito público existente para tal fin. El depósito es de carácter obligatorio y por eso, la mayoría de Comunidades Autónomas han puesto a disposición del ciudadano un servicio de oficinas de depósito y devolución de las fianzas del alquiler. Una vez terminado el contrato, deberás restituir al arrendatario esa cantidad, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves o devolución del piso. Ten en cuenta que si no cumples con la obligación legal de depositar la fianza podrían multarte. Pregunta a un abogado si quieres saber dónde debes depositar la fianza que te ha entregado el inquilino.

Ten en cuenta además, que para el depósito de las firanza de los contratos que se celebren después del 6 de marzo de 2019, como arrendador deberás aportar, como mínimo los siguientes datos:

• datos identificativos del propietario e inquilino, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones
• datos identificativos de la vivienda, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética
• características del contrato de arrendamiento, incluyendo: renta anual, plazo, el sistema de actualización, importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se alquila amueblada.

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede a los inquilinos el derecho de adquisición preferente de la vivienda alquilada salvo que en el contrato se haya dispuesto que renuncia a dicho derecho. Mediante este derecho se reconocen al arrendatario los derechos de tanteo y retracto, que permiten la adquisición de la vivienda arrendada de forma preferente a cualquier otro comprador.

El arrendador debe notificar al arrendatario su decisión de vender la finca, haciendo constar además el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

La notificación deberá realizarse de forma fehaciente (por conducto notarial, por burofax, por acto de conciliación o por cualquier otro medio que acredite con fehaciencia la recepción de la notificación). Esta notificación supone una oferta firme irrevocable y desde el día siguiente a la misma, el arrendatario dispone de un plazo de 30 días para ejercitar el derecho de tanteo, independientemente de que la venta proyectada luego no se llegue a realizar.

La nueva Ley de vivienda ha formalizado el deber del propietario de informar al inquilino, además de sus datos de identificación y el precio del alquiler por todos los conceptos, de las características esenciales de la vivienda y del edificio, como:

- Certificado o cédula de habitabilidad: la acreditación que hasta ahora solo era obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, ahora es un deber para todos los propietarios.

- Indicación de la superficie útil y construida de la vivienda: Si fuera un bloque de pisos, también hay que diferenciar las zonas comunes de las privadas. Esta información la podrás obtener realizando una solicitud en el Catastro.

- Antigüedad de la finca y, en su caso, de las principales reformas y derramas recientes que se hayan aprobado en la comunidad de propietarios.

- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda: Si reside en la misma el propietario o alguna otra persona a título gratuito.

- La información registral de la finca: El Registro de la Propiedad donde está inscrita y el número de referencia catastral. Esta información la puedes conseguir solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad, introduciendo los datos de identificación de la finca (dirección, nombre y apellidos del propietario...) 

- Si se trata de una vivienda protegida: Vivienda de protección oficial (VPO) o Vivienda de protección pública (VPP).

Esta información puede figurar en el contrato de alquiler de vivienda, en el contrato de compraventa de vivienda o bien en un anexo al contrato. 

Si se trata de un alquiler en una zona de mercado residencial tensionado, será necesario, además, informar del precio del alquiler del contrato o contratos celebrados en los últimos cinco años. Se consideran zonas de alquiler tensionado aquellos barrios en los que la oferta de vivienda supere desproporcionadamente la demanda, en términos de precio de alquiler o compra. La declaración de zona de mercado residencial tensionado será declarada por las Administraciones estatales, locales y autonómicas en materia de vivienda.