Acción de cesación

En la convivencia en una comunidad de propietarios no le está permitido a los propietarios ni a los ocupantes de los pisos y locales desarrollar en ellos o en el resto del edificio o zonas comunes actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que vayan en contra de la disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas conforme a la normativa estatal, autonómica o local. Existe un gran número de actuaciones que pueden hacer de la convivencia vecinal un auténtico infierno:

• actividades molestas: Las que más se dan en las comunidades de propietarios son la música y ruidos a altas horas
• actividades insalubres: que pueden producir daños  o tener repercusiones  más o menos graves en la salud de los vecinos, por ejemplo, cuando el piso o local está tan sucio que puede llegar a ser antihigiénico
• actividades peligrosas: suponen un riesgo para los demás, por ejemplo el traslado o almacenamiento de sustancias con riesgo de explosión  o de fácil combustión, tales como el butano, insecticidas inflamables, petróleo, gasolina, material de pirotecnia, etc.
• actividades ilícitas: actividades que se encuentran prohibidas por cualquier norma, por ejemplo: una vivienda en la que el usuario de la misma se dedica, por mucha discreción con que lo haga, a la venta de drogas tóxicas o estupefacientes

Los pasos a seguir son los siguientes:

• comprobar si la actividad que realiza el vecino puede estar incluida en alguno de los tipos de actividad a que nos hemos referido antes
• una vez que sepas quien es el vecino que está realizando esa actividad, dirígete a él para comentarle lo que ocurre pues se puede dar el caso de que no se haya dado cuenta, por ejemplo cuando hace mucho ruido y no sabe que se le escucha porque las paredes están mal insonorizadas
• Si has hablado con tu vecino y siguen las perturbaciones llama a la policía municipal. Los agentes comprobarán los hechos y si detectan alguna infracción levantarán acta de dichas perturbaciones. Esto puede ser una prueba en juicio si al final tienes que acudir al juzgado para que no siga actuando de esa manera
• si nada de lo anterior ha surgido efecto continúa con la acción de cesación que te explicamos después

Agotada la vía amistosa, si el vecino molesto sigue realizando dicha actividad, necesitas seguir el procedimiento que establece la Ley de propiedad horizontal para el ejercicio de la acción de cesación de la actividad prohibida.

Este procedimiento empieza enviando un requerimiento al infractor para que deje de realizar inmediatamente las actividades prohibidas. El destinatario del requerimiento debe ser la persona o personas que realicen las actividades prohibidas que no tiene por qué ser necesariamente el propietario del piso o local (podría ser el inquilino o arrendatario, por ejemplo). El requerimiento deberá ser escrito y fehaciente (que acredite la efectiva y demostrable recepción por su destinatario). Te aconsejamos que emplees el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

Si eres el presidente de la comunidad, utiliza nuestro requerimiento de cesación de actividades prohibidas para solicitar la inmediata cesación de las mismas avisando de que si no dejan de actuar de esa manera se iniciarán las acciones judiciales procedentes. Aunque quien debe enviar el requerimiento es el presidente de la comunidad, como propietario podrás pedir al presidente que lo haga, utiliza para ello nuestro escrito al Presidente comunicando actividades prohibidas. 

Pregunta a un abogado si el presidente de tu comunidad se niega a efectuar el requerimiento solicitado.

Si el infractor persiste en su conducta tras haber sido requerido extrajudicialmente de cese inmediato en ella, se podrá entablar contra el infractor acción de cesación ante el juez para el restablecimiento del orden comunitario infringido. Para ello es necesario que la junta de propietarios autorice expresamente al presidente para interponer la acción de cesación, para lo que es preciso la inclusión del asunto en el orden del día adjuntado a la convocatoria de junta, ordinaria o extraordinaria.

Presentada la correspondiente demanda acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata  de la actividad prohibida y adoptar las medidas necesarias para asegurar que la orden de cesación sea efectiva.