Para asegurar la compraventa de una vivienda que se encuentra alquilada, necesitas firmar este contrato de compraventa, en el que vas a poder incluir todos los pactos necesarios para que la venta sea perfecta y poder tramitar tu escritura pública de compraventa en el Notario de forma fácil y sencilla.
Más información sobre el Contrato de compraventa de vivienda alquilada
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¿Cuándo usar?
Utiliza este contrato de compraventa:
- si eres el propietario de un piso alquilado y quieres venderlo a otra persona
- si quieres comprar un piso de otra persona
También puedes usar este contrato si vas a vender o comprar dos o más inmuebles a la vez, por ejemplo si vas a vender la vivienda, la plaza de garaje y el trastero a la misma persona.
¿Qué cubre?
En este contrato vas a poder pactar e incluir las siguientes cláusulas,
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los datos personales y la identificación del vendedor y del comprador
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si el vendedor está casado o no. Cuestión importante, porque si es la vivienda habitual de la familia, necesitará que el cónyuge de su autorización para vender
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la descripción de la vivienda que se vende
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si la vivienda tiene alguna carga como un embargo, hipoteca, etc.
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los datos relativos al contrato de alquiler
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si la vivienda tiene alguna deuda por gastos de comunidad de propietarios
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el precio de la venta y la forma de pago
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la fecha de entrega de la vivienda
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quién va a pagar los gastos compra de vivienda
¿Cómo puedes conocer los datos de la vivienda que quieres comprar?
Te aconsejamos que para que puedas completar el contrato, solicites al Registro de la Propiedad una Nota simple de la vivienda o inmueble, en la que podrás comprobar los siguientes datos:
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quien es el dueño de la vivienda
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si tiene algún embargo o hipoteca
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si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad
¿Cómo se puede reflejar la forma de pago si se va a pagar con el dinero que de el banco con una hipoteca?
No te preocupes, en el contrato podrás indicar que el pago se hará en el momento en que se firme la escritura pública de compraventa, aunque también puedes pactar pagar una parte con la firma del contrato y el resto cuando tengas la hipoteca con tu banco.
Si el comprador va a hipotecar la casa para poder pagar el precio, el día de la firma de la escritura de compraventa también tendrá que firmar la escritura de la hipoteca con el banco. Será en ese momento cuando el banco entregará un cheque bancario por el importe de la hipoteca al comprador para que éste se lo entregue al vendedor y le pague el precio de la vivienda.
¿Cómo se puede saber si la vivienda tiene algún gasto pendiente de pago?
El comprador podrá comprobar estos datos:
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con el certificado de estado de deudas con la comunidad de propietarios que tiene que firmar el Administrador de la comunidad o la persona que haga sus funciones
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con el recibo del impuesto de bienes inmuebles de la vivienda (IBI)
¿Qué gastos hay que pagar en la compraventa, y quién tiene que pagarlos?
Los gastos de la compraventa son:
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factura del Notario
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factura del Registro de la Propiedad
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Impuesto de Transmisiones patrimoniales
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
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Incremento del Valor de Terrenos (Plusvalía)
En el contrato se puede elegir que gastos paga cada parte, y si no se pacta nada, legalmente al comprador le corresponde pagar todos los gastos menos la plusvalía que está obligado a pagarlo el vendedor. En nuestro modelo de contrato, los gatos se han dispuesto confome establece la Ley, es decir, todo a cargo del comprador excepto la plusvalía los gastos de la escritura matriz.
¿Es obligatorio para el comprador continuar con el alquiler?
El Código civil sienta el principio de que el comprador de una vivienda alquilada tiene derecho a que termine el alquiler vigente al llevarse a cabo la venta. Pero, aun así, existen dos excepciones:
- que exista pacto en contrario; y
- que se trate de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad
La Ley de arrendamientos urbanos vigente obliga a respetar el plazo de duración mínima del arrendamiento, de 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario arrendador es una persona física o jurídica, respectivamente si el alquiler se celebró después del 6 de marzo de 2019 o entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 (3 años, si el alquiler se celebró antes del 6 de marzo de 2019), durante el cual, en caso de venta de la vivienda, el comprador ocupa la posición del arrendador hasta que transcurra dicho plazo.
En el supuesto de que la duración del contrato sea mayor a 5 o 7 años, si el alquiler se celebró después del 6 de marzo de 2019 o entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 (3 años, si el alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019), el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador por la totalidad de la duración pactada, excepto si concurran en él los siguientes requisitos:
- buena fe del adquirente, que se presume salvo prueba en contrario
- que se trate de una adquisición a título oneroso
- que la adquisición proceda del titular según Registro
- que el adquirente inscriba a su vez su propia adquisición
Cuando se produzca una venta de vivienda alquilada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica (3 años si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019).
Más asesoramiento
-
si la vivienda tiene un embargo
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si te quieres subrogar en la hipoteca que tiene el dueño
También puedes consultar nuestra Guía Rápida Cómo comprar un inmueble o una vivienda.