El contrato de obra

Si eres propietario de un terreno o un suelo urbanizable, que es aquél en donde el ayuntamiento ha dado licencia para que se pueda construir un edificio o viviendas, lo primero que tienes que hacer es encargar a un arquitecto titulado el proyecto de ejecución de la obra.

El proyectista, que será el arquitecto que has contratado, redactará el proyecto conforme a la normativa técnica y urbanística correspondiente. El proyecto consiste en unos planos y documentos, que explicarán como se va a construir el edificio, los materiales que se necesitan y las licencias necesarias para construir el edificio, como la licencia de obra.

El proyecto se incorporará al contrato, y será el documento principal, ya que toda la obra se tiene que realizar conforme al proyecto de ejecución que redacte el arquitecto. El constructor tiene que construir el edificio siguiendo las especificaciones técnicas del proyecto.

Normalmente el arquitecto que ha redactado el proyecto, será el encargado de la dirección facultativa, que será la persona a la que le encargarás que dirija y controle la obra para que se cumplan todas las normas de construcción y revise que la construcción se hace correctamente.

Existen dos tipos de proyectos que tiene que redactar el arquitecto, y que son necesarios para la construcción del edificio, y son:

• proyecto básico:  con este proyecto puedes firmar el contrato y solicitar las licencias de inicio de obra. Contiene una memoria, planos y presupuesto aproximado por capítulos de la obra. Por ejemplo, el precio de la estructura y cimentación del edificio, el precio de los cerramientos del edificio, etc.

• proyecto de ejecución: desarrolla el proyecto básico, y puede hacerse antes o durante la ejecución de la obra, contiene todos los detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos para llevar a cabo la construcción

En el contrato de construcción, encargarás al constructor que él mismo o mediante la subcontratación de algunos trabajos de la obra, realice todos los trabajos de construcción y terminación de la edificación. Puedes suministrar tú todo o parte del material de obra o puedes contratar con el constructor que sea él quien se encargue del suministro del material conforme a las especificaciones y calidades que indique el arquitecto en su proyecto.

El precio del contrato, podrá ser:

• por ajuste o precio alzado. Consiste en fijar un precio total por toda la construcción de la obra, aunque si hay modificaciones del proyecto y se hacen más partidas de obra o se cambian los materiales, este precio se puede modificar por acuerdo de los dos

• por piezas ejecutadas o por unidades de medida. Se fija un precio por cada parte de la obra, (por ejemplo por la estructura, por la cimentación, por los cerramiento, etc.) y el precio final será el que resulte de multiplicar los metros cuadrados o cúbicos ejecutados de cada partida de obra por el precio fijado

En el precio se pueden o no incluir los materiales, podrás elegir quién suministra los materiales, si el constructor o el promotor y dueño de la obra.

En el contrato tendrás que fijar correctamente el momento en que se van a iniciar las obras, que normalmente será:

• cuando se firme el contrato de obra

• cuando se firme el acta de replanteo, que marca el inicio de la obra. Es un documento, que firmará el constructor, arquitecto y promotor, y que servirá para saber cuándo han empezado las obras

• cuando se obtenga la licencia de obras, que tendrás que pedir en el ayuntamiento

Pide al contratista o constructor, que te prepare un programa o calendario de obra con los plazos para realizar cada partida de obra y el plazo final para terminar y entregar la obra. Cuando la obra esté terminada, firmarás con el constructor el acta de fin de obra.

Durante la realización o ejecución de la obra, puede haber retrasos, y esto puede provocar que no te entreguen la obra en el plazo pactado. Estos retrasos pueden deberse a:

• motivos de causa mayor, por ejemplo incendios, inundaciones, causas meteorológicas, huelgas. Y en ese caso, si no se puede hacer la construcción durante un tiempo, se tendrá que dar al constructor más tiempo para que termine la obra

• modificaciones del proyecto. Si durante la realización de la obra cambias el proyecto, y le pides al constructor que haga más obra, tendrás que darle más tiempo para que la termine

• incumplimiento del constructor. Ten en cuenta, que el no entregarte la obra a tiempo, a ti como promotor también te va a perjudicar, porque no podrás entregar las viviendas a los compradores

Por eso, en tu contrato, fija una penalización, que consistirá en una cantidad de dinero al día que tendrá que pagarte el constructor, o que podrás descontar del precio del contrato, por cada día que se retrase en entregarte la obra.

Cuando te encarguen la reforma, por ejemplo, de una vivienda, necesitarás firmar con el dueño del inmuble un contrato de obras de reforma.

De esta manera te podrás asegurar no tener problemas en la realización  y pago de la reforma, o al menos, acordar, los elementos esenciales de la mismas. Nos referimos que podrás concretar la forma de pago, y recibir entregas a cuenta del presupuesto. Especifica bien que trabajos vas a realizar y quién suministra los materiales, elabora un presupuesto con el precio de cada uno de los trabajos que tengas que hacer.

También puedes  incluir en este contrato la posibilidad de subcontratar a otras empresas o contratistas para que te ayuden en los trabajos de reforma, si consideras que es buena opción, y el cliente lo acepta. Y si el dueño te pide que hagas más trabajos de reforma exige una ampliación del plazo de terminación de las obras.

Con este contrato de obras de reforma , puedes igualmente, establecer un plazo para garantizar el repaso o arreglo de dichos trabajos, sin surgieran defectos en los mismos.