El usufructo de vivienda

El usufructo es un derecho que permite al dueño de un bien inmueble (como un piso) ceder el uso a una tercera persona. Esta cesión puede ser por un tiempo determinado (usufructo temporal) o bien para toda la vida (usufructo vitalicio). Este derecho incluye el uso y disfrute del bien y poder quedarse con los frutos que pueda obtener del bien, que en el caso del usufructo de vivienda serán las rentas del alquiler.

Una de las modalidades más frecuentes en el tráfico jurídico es la cesión del usufructo de vivienda, que se podrá realizar mediante un contrato o por  testamento, siendo en ambos casos necesario acudir al Notario.

El contrato de usufructo contiene los acuerdos, derechos y obligaciones pactados entre el propietario y el usufructuario: el derecho de disfrute y el deber de cuidado de la vivienda por parte del usufructuario, la obligación del propietario de realizar las reparaciones necesarias por el deterioro derivado del paso del tiempo, entre otras.

El usufructo también se puede constituir mediante testamento, atribuyendo a uno de los herederos el uso y disfrute del inmueble para toda la vida, correspondiendo la nuda propiedad a otro distinto. El caso más frecuente es el usufructo del cónyuge viudo: una vez fallecido el dueño, corresponde la nuda propiedad del inmueble a sus hijos y el usufructo vitalicio al cónyuge superviviente.

La cesión de una vivienda en usufructo supone la separación de los derechos que componen el derecho de propiedad: el usufructo y la nuda propiedad. 

La propiedad sobre un bien comprende tanto el derecho de uso y la obtención de los frutos o beneficios, como el derecho a disponer de él libremente haciendo obras, reformas, vendiéndolo, alquilándolo o dejándolo en herencia. El primero es el derecho de usufructo y el segundo se conoce como nuda propiedad. El nudo propietario conserva el dominio del inmueble, apareciendo como titular en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentra la finca; así como las facultades de disposición El nudo propietario no podrá estorbar el derecho de uso y disfrute del usufructuario ni obtener los frutos derivados del bien, hasta que finalice el usufructo por cualquiera de las causas previstas en la ley.

Una vez termine el usufructo, el propietario recuperará el derecho de usufructo del bien, produciéndose la consolidación del derecho de propiedad.

El cálculo del usufructo se realizará de forma distinta en función de si se trata de un usufructo vitalicio o temporal:

1. Si se trata de un usufructo temporal, el valor del usufructo aumentará un 2% por cada año que dure. Lo vamos a calcular multiplicando el precio de mercado del bien por el coeficiente del 2% anual y el número de años que durará el usufructo, fijados en el contrato de usufructo. Este valor no podrá ser mayor del 70% del valor del bien.

Valor usufructo temporal = Precio de mercado * plazo de usufructo * 2%

Por ejemplo, si somos dueños de un piso cuyo valor es de 150.000€ y queremos ceder el usufructo a nuestro hijo por un periodo de 15 años, calculamos:

Valor usufructo temporal = 150.000€ * 15 * 0,02 = 45.000 €

El valor de la nuda propiedad lo calculamos restando al precio de mercado el valor del usufructo:

Valor nuda propiedad = Precio de mercado - valor usufructo

Valor nuda propiedad = 150.000 - 45.000 = 105.000 €

2. Si se trata de un usufructo vitalicio, deberemos tener en cuenta la edad del usufructuario:

El valor del usufructo será el 70% del valor de los bienes cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, disminuyendo un 1% por cada año que pase, con un límite del 10%.

Valor usufructo vitalicio = Valor de mercado * (70% - número de años desde la constitución de usufructo %)

Siguiendo con el ejemplo anterior, si constituimos usufructo vitalicio de una vivienda valorada en 150.000 € a favor de un hijo que tiene 20 años, el valor del usufructo será el 70% del valor de la misma:

Valor usufructo vitalicio = 150.000 * 0,7 = 105.000 € 

Para calcular el valor de la nuda propiedad, tenemos que restar al valor de mercado del inmueble el valor del usufructo.

Valor nuda propiedad = 150.000 - 105.000 = 45.000 €

Cuando hayan pasado 10 años y nuestro hijo tenga 30 años, suponiendo que el precio de mercado del inmueble siga siendo de 150.000, para obtener el valor del usufructo  debemos restar al porcentaje máximo del usufructo (el 70%) un 1% por cada año que haya pasado desde que se cedió. Dado que han pasado 10 años, restamos un 10%, quedándonos un porcentaje del 60%.

Si aplicamos este porcentaje al valor de la vivienda, nos dará:

Valor usufructo vitalicio = 150.000 * 0,6 = 90.000 €

Valor nuda propiedad = 150.000 - 90.000 = 60.000 €

Este valor se mantendrá durante toda la duración del usufructo, dado que ya se ha alcanzado el límite del 10% fijado por la ley. 

¿Para qué sirven el valor del usufructo y la nuda propiedad? Nos pueden ser útiles si queremos vender la vivienda sobre la que recae el usufructo o bien para calcular lo que nos corresponde pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 

• Si vamos a vender la vivienda sobre la que recae el usufructo, la venderemos por el valor de la nuda propiedad.

• A la hora de pagar impuestos, se tendrá en cuenta el valor del usufructo. 

El usufructuario deberá pagar:

• Cuando se ceda de forma gratuita mediante contrato, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Cuando sea otorgada por testamento, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En ambos casos deberá abonar el Impuesto sobre la renta (IRPF).

El valor del usufructo será el calculado siguiendo los pasos del apartado anterior. 

Las causas de extinción del usufructo son las siguientes:

• Fallecimiento del usufructuario: el derecho de usufructo no se transmitirá a los herederos del usufructuario. En caso de que quien fallezca sea el propietario del bien, en este caso el usufructo no se extinguirá, sino que la nuda propiedad pasará a los herederos de éste último. 

• Consolidación del derecho de propiedad: cuando el propietario vuelve a tener el derecho de uso y disfrute.

• Renuncia del usufructuario.

• Vencimiento del plazo fijado en el contrato de constitución de usufructo. 

• Pérdida total del bien.

• No ejercer el derecho de usufructo durante un periodo de 30 años, cuando se trate de inmuebles como locales o viviendas.